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2019年05月15日 来源:

郑作时:房价再牛也要服从价格规律

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一种商品的价格涨到离谱之后,接下来会发生什么? 眼下的地产价格,正在活生生地上演这种可以称为价格变动一般规律的大戏。不过作为...

一种商品的价格涨到离谱之后,接下来会发生什么?

眼下的地产价格,正在活生生地上演这种可以称为 价格变动一般规律 的大戏。不过作为消费者的我们可能都因为处于这场大戏里面,反而很难看得清楚。

因为西方有期货市场,所以价格变动的这种一般规律戏文在这个市场里常常上演。作为曾经的期货业者,我看得很多,所以可以试着为读者解解这个戏。

商品价格的上涨常常会带来社会的变化。比如说国内政府这一次对地产价格的干预,就是一例。中央政府为什么要干预房价?因为它需要的是社会稳定。社会不稳定,损失的中央政府,所以它一定会要干预房价,减少社会不稳定因素。

在国内,中央政府的能力是很大的。它一旦动用自己的权力来干预房价,手段可以多种多样。比如说经济适用房的建设就是增加供应,使得价格涨不上去的。

市场经济是什么呢?市场经济其实就是千千万万人的选择。不过在国内,消费者在选择时一定会看看中央政府是什么态度,中央政府从2008年之后不但用嘴讲要调控房价,而且是有行动的。因此消费者的选择一下子就停了下来,大家开始对房价进入观望,不买房了。因此我们看到,房价骤跌了两三成。

房子是开发商造的,开发商为什么要选择降价呢?这是因为之前有太多的企业进行地产开发,其实供应已经很大了,只是因为大家都在买房,还有人专门在炒房赚差价,所以市场上看起来一派热闹繁荣的景象,等到突然一棒没人接了。供应量大过了需求量,开发商发现手里的房子卖不出去了,他的麻烦就来了。员工的工资要发、供应商的材料款要付、新买的土地要付进度款。公司要不要开下去呢?要开,手里的钱一定要跟得上,不开,已经造好的房子也要变成现金才能拿走。所以只好选择低价卖了再说。

所以等房价跌了两三成之后,市场经济的另一面就开始出现了。因为它是由千千万万人的选择做前提的,所以这时候一定有人会说: 哎,房价已经跌了这么多了,比价便宜了四五千一平米了,应该是底了,我们把房买了吧。

市场上出现这种声音的时候,做这种选择的人数肯定不会少,所以我们在楼市里看到了所谓阶段性的 小阳春 。这个小阳春不是消费者的小阳春,而是开发商的小阳春,因为只要有一成持币待购的消费者做了这种选择,交易量就一定会上升,而且说不定价格也会涨一点起来。在价格变动的一般规律中,这叫 回落中的反弹 。

为什么叫 回落中的反弹 呢?因为总体趋势还是要回落的。如果我们回到前头去看看,会发现其实这时候,政府要造的经济适用房已经开工建设了一半了。价没有卖掉的炒房客这时候也等着出手房子呢,还有就是大家已经知道房价也可能会跌的,所以真正想买房挣钱的人也少多了。不用说,需求量肯定是大大下降了,而供应量可没有减少。

有人说了,你这么有把握?回答是,我们可以看看土地市场的价格变动。其实在房价的上涨段,这个因素才是真正的大赢家。

杭州的拱宸桥是古京杭运河的南段起始点。在近年来杭州开发的地产中,这里算是没有完全开发的一个繁华地段,杭州是个小城,主城区就这里还有点地。

前几年,房价有点疯的时候,这块地方有一大批地块都进入了开发商的视野。的时候地价卖得很高,折合下来每平米的楼板价达到了一万三四,高得甚至一万五都有。

不过,现在在这里盖楼的开发商有点发呆。为什么呢?当时高价拿进地块,正在盖房子的开发商现在都受到了威胁,因为近拍出的一块地价算下来,每平米的楼板价只有八千八,而且政府拍卖土地的时候,只有一家开发商参拍,加价一百万就轻松把这个地块给拿进来了。

这很清楚地意味着,土地价格不景气,而且看起来还要跌。而这个消息很多消费者也知道了,我们可以想想,知道这个消息的消费者会怎么办?持币待跌呗。

这就是价格变动一般规律的另一段: 主跌浪 要开始的信号。由于供应与需求的基本情况发生了变化,所以交易又要发生变化了。其实我们只要细心观察,会发现各个大城市的土地市场似乎都有发生这个变化的趋势,因此不出意外的话,我们可以听到更多土地价格下跌的消息。而当千千万万人都听到这个消息并理解清楚了之后,房市交易量会重新冰封起来。开发商又要欲哭无泪了。

其实他们根本不必欲哭无泪,这种现象在国内发生过无数次了。就拿装来说,初装费的时候到过五千呢,现在什么价?

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